Samenwerken

U bent bouwheer: wat kan ik voor u doen?

Wil u nieuw bouwen, verbouwen, renoveren of advies?
Wat en hoe mag u (ver)bouwen op uw (nog te kopen?) eigendom?
Geen idee hoe of waar u premies aanvraagt?

Contacteer me gerust, we bekijken samen wat ik voor u kan betekenen.

Ik ga alvast als volgt tewerk als u wilt (ver)bouwen:
(Klik op “Meer…” voor de (verplichte) aandachtspunten.)

ontmoeting

We bespreken uw wensen, de timing van bouwaanvraag & uitvoering, aannemers, verplichte bouwpartners, aandachtspunten & verplichtingen, mijn werkwijze en ereloon. Na onze ontmoeting, bekijk ik eerst de stedenbouwkundige haalbaarheid van het project.

Meer...

contract

U krijgt een inschatting van de bouwkost en een offerte voor mijn ereloon op basis van de eerste, ruwe projectoppervlakte. Het ereloon is ofwel per uur, een percentage op de bouwkost, of een combinatie daarvan. We leggen ons akkoord vast in een contract.

Meer...

ontwerp

Ik breng eerst de bestaande toestand in kaart en start daarna het ontwerp. U ontvangt de voorontwerpen volgens contract, die ik na bespreking aanpas. Het laatste voorontwerp wordt afgewerkt als bouwaanvraag die digitaal wordt ingediend. 

Meer...

voor de werf

Aannemers mogen niet starten zonder verzekeringsattest van hun 10-jarige aansprakelijkheid en verplichte bouwpartners (o.m. EPB) hebben ook verplichte taken voor de start van de werken. Alle betrokkenen moeten dus tijdig worden aangesteld. De eventuele stabiliteitsingenieur doet z’n werk; ik stel de uitvoeringsplannen scherp en lever volgens contract de plannen, eventuele bestekken, meetstaten en raming af.

Meer...

werf

De werken gaan van start. De aannemers volgen elkaar op en de regelmaat van de werfcontroles volgt de omvang en de voortgang van de werf. Alle partijen ontvangen een werfverslag per controle. Problemen, uitvoeringswijzen en niet vergunningplichtige wijzigignen worden besproken, overeengekomen en verwerkt.

Meer...

oplevering

Als de werken klaar zijn, volgt de zgn. voorlopige oplevering: een rondgang met de aannemers waarbij de (zichtbare) gebreken worden genoteerd, die binnen het jaar door hen moeten worden verholpen. Eén jaar na de voorlopige oplevering, volgt automatisch de definitieve oplevering als afsluiting van het project.

Meer...

ontmoeting

Opdracht & eisen i.v.m. de architect: op een paar uitzonderingen na moet elk vergunningsplichtig werk volledig  door een  architect worden opgevolgd: van bouwaanvraag tot en met uitvoering. (Dat mag per fase overigens wel een andere architect zijn.) Deze verplichting geeft architecten de wettelijke verantwoordelijkheid voor het project, met o.m. de 10-jarige aansprakelijkheid, waarvoor ze ook verplicht verzekerd zijn. Bouwcoördinatoren kunnen weliswaar beperkte (deel)taken overnemen, maar zij kunnen nooit hetzelfde aanbieden als de architect: ze kunnen of mogen diens verantwoordelijkheid nl. niet dragen. De architect heeft dan ook de eigenlijke leiding van de werf.

Aannemers en timing vergunning: hebt u al aannemers? Fijn! Ik kan ook voorstellen doen, maar kies ze gerust (ook) zelf. Ik begrijp dat u erin wil vliegen en uw project wil realiseren, maar er gaat toch wat tijd over. Zo moeten  we ons voegen naar de vergunningsprocedure. Die duurt wel eens langer dan gewenst en de werken mogen pas 35 dagen beroepsperiode na de vergunning starten. Mijn gemiddelde ervaring is (tot nu toe) 3 tot 4 maand wachten vanaf het indienen van de bouwaanvraag vooraleer de werken mogen starten. Maar dat kan dus ook meer zijn.

Houd ook rekening met volgende zaken voor de timing van de start der werken:
– aannemers mogen niet starten zonder verzekeringsattest van hun 10-jarige aansprakelijkheid.
– voor de start van de werken moeten de verplichte bouwpartners tijdig officiële documenten kunnen opmaken en indienen (vnl. EPB en veiligheid). Ze moeten dus tijdig worden aangesteld.

contract

Het ereloon wordt als combinatie van één of meer van volgende manieren samengesteld:
– per uur, met een minimum- en maximumtotaal die verzekeringen en onvoorziene zaken dekken. Dit pas ik veel toe bij kleine(re) werken.
– als percentage op één of meerdere offertes van aannemers en/of als percentage op de bouwkost: het percentage hangt in elk geval af van het type werk en de complexiteit ervan. Gebruikelijke percentages zijn bijv. 7, 8, 10, 12 en 15%: van eenvoudige nieuwbouw over verbouwingen tot restauratie. De bouwkost is ofwel de werkelijke bouwkost waarbij het ereloon de uiteindelijke hoeveelheid en kostprijs van de werken en materialen volgt, ofwel een vooraf vastgelegde, forfaitair ingeschatte bouwkost op basis van het bouwaanvraagontwerp.

Betaling: bij een administratief dossier (bijv. een regularisatie), wordt het ereloon doorgaans in één keer aangerekend, bij de meeste andere dossiers wordt het in min. 4-5 schijven opgevraagd volgens de vordering van het project.

Minder of meer ereloon: het ereloon kan worden beperkt door o.m. zelfbouw, de beschikbaarheid van een opmeting van de bestaande toestand of bijv. door bepaalde deeltaken niet te voorzien in mijn opdracht.
Het ereloon stijgt natuurlijk met de complexiteit.  Zo is het ereloonpercentage voor een ingewikkelde verbouwing hoger dan voor een eenvoudige nieuwbouw.

ontwerp

Aftoetsen van het ontwerp: tijdens het ontwerpproces leg ik het project graag voor bij de stedenbouwkundige dienst, nog voor het indienen van de bouwaanvraag. Dat lijkt het indienen daarvan te vertragen, maar het geeft net iets meer zekerheid naar vergunning toe en ik merk dat het de vergunningsprocedure vaak zelfs wat inkort.

Landmeter: in of voor de ontwerpfase kunnen (extra) opmetingen door een landmeter nodig zijn, bijv. vanwege erfdienstbaarheden of stedenbouwkundige gevoeligheden zoals vereiste minimum afstanden tot perceelsgrenzen, of te vermijden hoogtepeilen. 

Definitief ontwerp voor de bouwaanvraag: bezin u goed over het definitieve bouwaanvraagontwerp. Zo vermijdt u wijzigingen tijdens uitvoering die misschien vergunningsplichtig zijn. Die kosten u nl. ook meer qua ereloon: hun vergunning moet immers worden aangevraagd en er is bovendien geen garantie op vergunning. Het risico bestaat dat stilzwijgende, vergunningsplichtige uitvoeringswijzigingen moeten worden hersteld volgens de vergunde plannen.

voor de werf

Aannemers: nog ontbrekende aannemers stellen we best zo snel mogelijk aan. Indien contractueel bepaald, maak ik hiervoor bestekken en meetstaten. U bent uiteraard vrij om met de aannemers van uw keuze te werken, maar ik verkies alvast (net als u, denk ik) goeie vakmannen. Een belangrijk aandachtspunt bij de aannemers is dat ze de werken niet mogen starten zonder verzekeringsattest van hun 10-jarige aansprakelijkheid. (Wet Peeters-Borsus sinds 1 juli 2018.)

Verplichte bouwpartners: de EPB-verslaggever en de veiligheidscoördinator zijn bijna altijd verplicht: de eerste als er één of meer voor mensen verwarmde of gekoelde ruimtes zijn, de tweede vanaf 2 verschillende aannemers, waarvan u er (als zelfbouwer) ook als één wordt beschouwd.
Ik ken wel wat studiebureaus die dit alles aanbieden, maar kies gerust zelf. Studiebureaus doen vaak zowel EPB als veiligheidscoördinatie en kunnen daardoor misschien wat goedkoper werken. Hetzelfde geldt voor de vaak verplichte keuring van de rioleringen.
In ieder geval moeten de EPB-verslaggever en de veiligheidscoördinator tijdig worden aangesteld: ze moeten de verplichtingen die ze al voor de start der werken hebben, ook tijdig kunnen waarmaken. Ik help mee om dit in de gaten te houden, net als bij de voornoemde attesten van de aannemers.

Stabiliteit: de situatie (bijv. vanwege de verzekeringen) vereist mogelijks een stabiliteitsingenieur, incl. een eventueel grondonderzoek. Onder bepaalde voorwaarden kan dit gratis zijn (bijv. bij Ploegsteert, bij voldoende afname van hun producten).

werf

Werfbezoeken volgen de voortgang en de omvang van de werken in verhouding met een daarvoor aangepaste regelmaat. Het werfverslag van elk bezoek wordt per e-mail bezorgd aan alle betrokkenen. Er moet ook worden voldaan aan de verslagen van de werfcontroles van de EPB-verslaggever en de veiligheidscoördinator.

Wijzigingen: wil u tijdens de werf zaken wijzigen t.o.v. de vergunning? Bespreek dit dan eerst met mij: misschien is een vergunning nodig. Dit verhoogt niet alleen mijn ereloon, er is bovendien ook geen garantie op vergunning. Niet vergunde, uitgevoerde werken zijn een bouwovertreding die moet hersteld worden.
Bezin u dus ook al voor de bouwaanvraag heel goed over het definitieve ontwerp van de aanvraag: dat vermijdt onvergunbare wijzigingen tijdens uitvoering en alle gevolgen vandien.

Beperking van mijn opdracht: ik beperk mijn opdracht qua uitvoering vaak tot het minimum, nl. de te vergunnen werken: da’s meestal wind- en waterdicht, incl. de basis EPB-eisen (waaronder vloerisolatie). Daarmee voldoe ik nog steeds aan de wettelijke eisen, terwijl het ereloon voor u gunstiger is omdat het niet op de afwerkingen wordt berekend.

oplevering

Voorlopige oplevering: de architect maakt van de rondgang een officieel, bindend document, nl. een proces verbaal van oplevering, dat door alle partijen wordt ondertekend. De oplevering geldt enkel tussen de bouwheer en de aannemer(s).

Geen voorlopige oplevering? Als de rondgang van de voorlopige oplevering niet plaatsvindt, wordt het (deels) in gebruik nemen van het gebouw als (stilzwijgende) voorlopige oplevering beschouwd. Dit wordt door mij vastgelegd in een verslag. U hebt in dat geval vanaf de datum van het gebruik van het gebouw ook één jaar tijd om gebreken te melden bij de aannemers, die deze moeten aanpakken.

Aansprakelijkheid: de 10-jarige aansprakelijkheid van zowel de architect als de aannemers vangt aan bij de voorlopige oplevering (of het gebruik van het gebouw als er geen officiële rondgang was).

Definieve oplevering: hier moet geen actie voor worden ondernomen: dit wordt automatisch een feit één jaar na de voorlopige oplevering. Het duidt aan dat de bouwheer de werken op dat moment zonder reserves aanvaardt. Het jaar daarvoor was er immers tijd om nog gebreken te melden.